Как получить в собственность недвижимость, на которую наследодатель не оформил правоустанавливающие документы?

право_собственности_на_недвижимость_в_порядке_наследования_pravo_sobstvennosti_na_nedvizhimost_v_porjadke_nasledovanija

Право собственности на недвижимость в порядке наследования — нередко в юридической практике возникает категория дел, связанная с проблемой оформления наследства на недвижимое имущество, право на которое наследодатель не оформил и/или не зарегистрировал в государственном реестре при жизни. Именно этому вопросу и посвящена сегодняшняя публикация Ukrjurist.com.ua.

Право собственности на недвижимость в порядке наследования

В состав наследства входят все права и обязанности, которые принадлежали наследодателю на момент открытия наследства и не прекратились после его смерти. Естественно, в состав наследства включаются и права собственности на недвижимость в порядке наследования, однако, внимание, важный нюанс: при условии их надлежащего оформления и государственной регистрации.

В соответствии с ч. 1 ст.182 ГК Украины, «право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат обязательной государственной регистрации».
В понимании закона недвижимое имущество — это земельные участки, объекты, расположенные на земельных участках, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения назначения (то есть, это жилые дома, квартиры, помещения, здания, сооружения).
Что собой, по сути, представляет государственная регистрация прав? Это официальное признание и подтверждение государством фактов возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимость, обременение таких прав. Осуществляется государственная регистрация прав путем внесения записей в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.
Частью 3 ст.3 ГК Украины установлено, что права на недвижимое имущество, которые подлежат государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации. Кроме того, обратите внимание, что согласно п.6 ст.3 ГК Украины какие-либо сделки относительно недвижимости могут быть заключены только в том случае, если право собственности на данное имущество зарегистрировано в соответствии с требованиями закона.
Вывод из вышеизложенного: на настоящее время государственная регистрация права собственности на недвижимость является обязательным условием оборотоспособности такого имущества. Это значит, что государственная регистрация права собственности на недвижимость является обязательным условием возможности лица, который считает себя владельцем имущества, осуществлять всевозможные сделки относительно имущества, а, соответственно, и возможность заинтересованных лиц оформить наследство.

Выдать свидетельство о праве на наследство на недвижимое имущество нотариус может только лишь при условии, если наследники предъявили правоустанавливающий документ, который подтверждает, что данное имущество принадлежит наследодателю, а также предявили выписку из Реестра прав собственности на недвижимое имущество (за исключением земельного участка). То есть осуществить действия по оформлению права собственности на недвижимое имущество в порядке наследования нотариус
вправе, если право собственности наследодателя на эту недвижимость зарегистрировано при его жизни.
Из этого следует, что если при жизни наследодатель не оформил право собственности и/или не осуществил действия по его государственной регистрации, это будет препятствием для оформления права собственности на недвижимость в порядке наследования.

Судебный порядок защиты прав наследников

Право собственности на недвижимость в порядке наследования в случае отсутствия правоустанавливающего документа на недвижимое имущество наследодателя. По обращению заинтересованных лиц (потенциальных наследников) юридически значимый факт приобретения недвижимости в собственность может быть признан всудебном порядке.
Со времени вступления в силу ГК Украины в 2004г. количество ежегодных исков в суды за защитой прав на оформление наследства в связи с отсутствием правоустанавливающих документов исчисляется сотнями тысячами. Предметом судебных споров были и остаются, как правило, объекты недвижимости, права собственности на которые не были при жизни оформлены и зарегистрированы в установленном законом порядке лицами, считавшимися владельцами таких объектов недвижимости.
Процесс приобретения и возникновения права собственности на недвижимое имущество на законодательном уровне в разные периоды времени был урегулирован по-разному. Поэтому государство задекларировало признание действительными прав на недвижимое имущество, которые возникли до 3.08.2004 ( то есть, до вступления в силу ГК Украины), в случае отсутствия их государственной регистрации при наличии таких условий:
• если регистрация прав была согласно законодательства, которое действовало на момент их возникновения, или
• если на момент возникновения прав действовало законодательство, не предусматривающее обязательной регистрации таких прав (ч.4 ст.3 ГК Украины).
Следовательно, обращаясь в суд за защитой права на оформление наследства в связи с отсутствием правоустанавливающего документа, для подтверждения факта, существовало ли право наследодателя на спорные объекты недвижимости, обязательно необходимо выяснить, на каком основании и когда возникло это право и как оно изменялось.
Обратимся к анализу, как изменялось законодательство до того момента, когда государственная регистрация прав стала обязательной. Итак, до 19 января 1996 года в соответствии с Инструкцией о порядке регистрации домов и домовладений в городах и поселках городского типа Украинской ССР ( утверждена была Министерством коммунального хозяйства УССР31.01.1966), не подлежали регистрации дома и домовладения, которые расположены в сельских населенных пунктах, административно подчиненных городам либо же поселкам городского типа, однако не присоединеных к ним.
Обязанность владельцев недвижимого имущества обеспечить государственную регистрацию прав собственности на все объекты недвижимости была введена лишь с 29 июня 1998г. В этот день вступил в силу соответствующий документ, а именно: Инструкция о порядке государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, которые находятся в собственности юридических и физических лиц (была утверждена приказом №121 Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики от 9.06.1998).

Дом по правилам

Выделяют условно два вида строительства: законное и незаконное (самовольное). Законное строительство осуществлено (или начато) на земельном участке, отведенном для данной цели, при наличии утвержденного должным образом проекта этого строительства, при наличии соответствующего разрешения и при условии соблюдения установленных строительных норм и правил.
Дома, которые были построены законно, в свою очередь, делят на две группы: завершенное строительство и незавершенное строительство. Объекты, введенные в установленном порядке в эксплуатацию, относятся к завершенному строительству. После ввода в эксплуатацию владельцу выдается свидетельство о праве собственности, которое регистрируется в государственном реестре.
Если сложилась ситуация, при которой владелец завершенного строительством объекта не смог получить по причине смерти свидетельство о праве собственности на данную недвижимость или же регистрация дома на тот момент законодательно не требовалась, наследники могут в судебном порядке защитить свое право путем подачи иска о признании за ними права собственности в порядке наследования на эту недвижимость. Поскольку наследодатель осуществил законное строительство, объект был введен в эксплуатацию, но не был изготовлен и выдан правоустанавливающий документ.
Объекты, не завершенные строительством, — это объекты, которые не сданы в эксплуатацию. В соответствии с ч. 3 ст.331 ГК Украины «до завершения строительства (создания имущества) лицо считается владельцем материалов, оборудования и т.п., которые были использованы в процессе этого строительства (создания имущества)».
Правовая позиция по данному вопросу изложена в п.8 Постановления Пленума Верхов¬ного Суда от 30.05.2008 №7 «О судебной практике по делам о наследовании»: «Если строительство осуществлялось по закону, то в случае смерти застройщика до завершения строительства его права и обязанности как застройщика входят в состав наследства». То есть, к наследникам переходят права и обязанности застройщика-наследодателя, а не право собственности на объект недвижимости.

Самовольное строительство без права передачи

Еще одна группа проблем при оформлении наследства возникает в ситуации, если наследодателем было осуществлено самовольное строительство. Незаконным строительством является строительство, которое осуществлено или осуществляется на земельном участке, который не был отведен в установленном порядке для этой цели; и/или при отсутствии надлежащего разрешения на строительство; и/или при отсутствии должным образом утвержденного проекта для строительства; и/или с существенным нарушением строительных норм и правил.
Последствия осуществления самовольного строительства были негативными и до принятия нового ГК Украины. Статьей 105 ГК УССР 1963 г. были предусмотрены такие последствия самовольного строительства дома: гражданин, который построил дом или его часть (пристройку) без установленного разрешения, или без должным образом утвержденного проекта, или с грубым нарушением основных строительных норм и правил, не имел права распоряжаться этим домом или пристройкой (продавать, дарить, сдавать в аренду и т.п.).
Имущественные права наследников при таких условиях могут быть вообще нереализованными.

Ключевыми обстоятельствами в решении проблемы наследования объектов самовольного строительства являются следующие:
• тот факт, что земельный участок принадлежит застройщику, и соответствующее целевое назначение такого участка;
• отведение участка в установленном порядке для строительства, если он не принадлежит застройщику;
• устранение нарушений строительных норм и правил, если таковые есть;
• уплата штрафа за незаконное строительство;
• составление технического паспорта и т.п.
В соответствии с вышеуказанным постановлением Пленума Верховного Суда от 30.05.2008 №7, если наследодателем было осуществлено самовольное строительство (ч.1 ст.376 ГК), к наследникам переходит право собственности на строительные материалы, оборудование и т.п., которые были использованы в процессе этого строительства.
Рассмотренными примерами, конечно же, не ограничивается круг проблем, возникающих во время оформления права собственности на недвижимость в порядке наследования, они могут быть иными в каждом конкретном случае, что может вызвать необходимость в квалифицированной консультации юриста.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>