О действительности договоров купли-продажи недвижимости, заключенных на товарных биржах

договора_купли-продажи_на_товарных_биржах_dogovora_kupli_prodazhi_na_tovarnyx_birzhax

Договора купли-продажи недвижимости на товарных биржах — в 90-е годы двадцатого века нередко сделки купли-продажи недвижимости, в том числе и жилой недвижимости, совершались на товарных биржах. За прошедшее время нормы законодательства в отношении совершения купли-продажи недвижимости, а также и регистрации прав на недвижимость менялись не один раз. В результате этого многих покупателей тревожит вопрос действительности договоров купли-продажи недвижимости, которые совершались на товарных биржах. В данном вопросе разбирается Ukrjurist.com.ua.

Договора купли-продажи недвижимости на товарных биржах

Чем, по сути, является товарная бижа? Если мы обратимся к нормам законодательства, а именно Закону Украины « О товарной бирже», то понятие товарной биржи определяется следующим образом: товарная биржа является организацией, объединяющей юридических и физических лиц, осуществляющих производственную и коммерческую деятельность, и имеющая целью предоставление услуг в заключении биржевых сделок, выявлении товарных цен, спроса и предложений на товары, изучения, упорядочения и облегчения товарооборота и связанных с ним торговых операций.
Согласно статье 15 вышеуказанного Закона биржевой операцией признается соглашение, которое отвечает совокупности следующих условий:
• а) если она представляет собой куплю-продажу, поставку и обмен товаров, допущенных к обращению на товарной бирже;
• б) если ее участниками являются члены биржи;
• в) если она представлена к регистрации и зарегистрирована на бирже не позднее следующего за осуществлением соглашения дня.
В соответствии с ч.2 указанной статьи соглашения, которые были зарегистрированы на товарной бирже, не подлежат нотариальному удостоверению.
В связи с изложенным, возникает немаловажные вопросы — соответствовали ли договора купли-продажи недвижимости, оформленные на товарных биржах, указанным требованиям? И, соответственно, могла ли покупка квартиры (жилого дома) не удостоверяться нотариально?
Как показывает практика, в большинстве случае ответы на данные вопросы будут отрицательными. Поскольку при заключении таких договоров зачастую допускались нарушения требований, предъявляемых к биржевым операциям.

Нарушения требований к биржевым операциям

Наиболее распространенными нарушениями требований были нижеперечисленные:
• соглашение заключалось между лицами, не являющимися членами биржи (обратите внимание на следующий факт: даже если соглашение было заключено через брокеров, поскольку брокеры в соответствии со ст.16 Закона Украины « О товарной бирже» выполняют поручения исключительно членов биржи);
• одной из сторон заключенного соглашения выступал несовершеннолетний, который по объему дееспособности не мог являться членом товарной биржи;
• соглашение зарегистрировано организацией, которая хотя формально и имеет наименование «товарная биржа такая-то», но фактически свою деятельность осуществляет в какой-либо другой организационно-правовой форме, отличной от биржевой деятельности (к примеру, в форме хозяйственного общества);
• соглашение заключено по поручению члена биржи, однако лицом, которое не является брокером.

Купля-продажа недвижимости без нотариуса

Скорее всего, сейчас каждый уже знает, что приобрести в собственность объект недвижимости можно лишь на основании договора, который удостоверен нотариально.
Но разберемся в нормах законодательства прошлых лет, а именно посмотрим, что же говорил по данному поводу Гражданский кодекс УССР, который действовал в Украине до периода – 01 января 2004 года.
Так, статья 227 Гражданского кодекса УССР определяла, что договор купли-продажи жилого дома подлежит нотариальному удостоверению, если хотя бы одной из сторон такого договора является гражданин. Несоблюдение указанного требования влечет за собой недействительность договора.
Вышеуказанная норма является специальной, так как речь идет о специфичном предмете договора купли-продажи – объекте недвижимости.
В то же время Пленум Верховного Суда Украины также высказался по вопросу действительности сделок без соблюдения нотариальной формы. Так, в п.4 Постановления Пленума Верховного Суда Украины «О судебной практике по делам о признании сделок недействительными» от 28 апреля 1978 № 3 указано, что по основаниям несоблюдения нотариальной формы признаются недействительными только сделки, которые в соответствии с действующим законодательством подлежат обязательному нотариальному удостоверению, в частности, договоры пожизненного содержания, залога, купли-продажи (в том числе при приобретении на биржевых торгах), мены или дарения жилого дома (квартиры) или его (ее) части.
То есть, ранее действовавшим законодательством также было установлено требование относительно обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости, хотя и только в том случае, если хотя бы одной из сторон сделки являлось физическое лицо.
Исключение составляют сделки купли-продажи недвижимого имущества, которое находится в налоговом залоге и принудительно реализуется в счет погашения налогового долга налогоплательщика на целевых аукционах, организуемых налоговым органом на товарных биржах. Ранее реализация указанного имущества осуществлялась в соответствии с Законом Украины « О порядке погашения обязательств плательщиков налогов перед бюджетами и государственными целевыми фондами», в статье десятой которого было указано, что операции по продаже активов на биржевых рынках не подлежат нотариальному удостоверению.

Если сторонами сделки являются юридические лица

До 1 января 2004 года, то есть, до вступления в силу Гражданским кодексом Украины требований относительно нотариального удостоверения сделок купли-продажи недвижимости между юридическими лицами не было законодательством предусмотрено. Поэтому договор купли-продажи недвижимости, даже жилой, если он заключался на товарной бирже между юридическими лицами, не требовал нотариального удостоверения и, следовательно, является действительным.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>