Самовільне будівництво

самовільне_будівництво_samovilne_budivniststvoЦя стаття Ukrjurist.com.ua присвячена проблемам самовільного будівництва. Хоча будувати без належного дозволу не допускається, але досить часто такі ситуації виникають, у тому числі і вимушено. Наприклад, вам достався у спадщину самовільно перебудований будинок. Тож перейдемо до суті питання — самовільне будівництво.

Здійснення будівництва: законна процедура

Чимало нормативних актів регулюють процедуру будівництва. Але для цієї статті нам знадобиться лише «Закон про забудову», оскільки саме в цьому законі прописана дозвільна процедура. Додатково зверніть увагу, що питання здійснення будівництва регулюють також Закон про містубудування та Закон про архітектуру, а також державні будівельні нормии, регіональні та місцеві правила забудови, відомчі нормативні документи.
Дозвільну процедуру здійснення будівництва умовно можна розділити на п’ять етапів:

1. Оформлення права на земельну ділянку під забудову. Цим правом може бути як право власності на земельну ділянку, так і право користування земельною ділянкою. Стаття 24 Закону про забудову вказує на можливість будівництва на чужій землі. У такому випадку забудовник повинен надати нотаріально засвідчену згоду власника земельної ділянки на її забудову (а якщо земельна ділянка знаходиться у користуванні – потрібно надати нотаріально засвідчену згоду власника та землекористувача).

2. Отримання дозволу на будівництво. Таким дозволом являється відповідне розпорядження про надання земельної ділянки для здійснення будівництва. Дозвіл на будівництво являється чинним на протязі 2 років. Дозвіл на будівництво видають виконавчі органи відповідних рад, київської та Севастопольськьої міських держадміністрацій. Зверніть увагу, що такий дозвіл надає забудовнику право на проектування і на збір вихідних даних, але не на здійснення будівельних робіт.

3. Отримання вихідних даних. До отримання вихідних даних законодавство відносить архітектурно-планувальне завдання та технічні умови.

4. Проектування. На цьому етапі розробляється проект забудови та кошторисна документація.

5. Отримання дозволу на виконання будівельних робіт. Право видавати такий дозвіл надано інспекції державного архітектурно-будівельного контролю.

Тільки після отримання вказаного документу забудовник власне і може приступати до здійснення будівництва. В залежності від виду об’єкту будівництва і вашого регіону дозвільна процедура може зайняти досить довгий час — від кількох місяців до двох років. Складнощі проходження дозвільної процедури нерідко і підштовхують до здійснення самовільного будівництва.

Право власності на самобудову

Право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, згідно з ч. 1 ст. 331 Цивільного кодексу України набувається особою, якщо інше не встановлено договором або законом.
Що стосується нерухомості — дана норма уточнена в ч. 2 ст. 331 ЦКУ:
«Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна)».
Але все не так просто. Читаємо подальші вказівки закону: «Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації». Прийняття нерухомого майна до експлуатації якраз і передбачено нормами Закону про забудову (ст. 301 цього Закону).
І ще додатково: «якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації» (ст. 331 ЦКУ). А державна реєстрація права власності на нерухоме майно також передбачена законом – ст. 4 Закону про реєстрацію прав.
Відповідно, факту лише закінчення будівництва недостатньо для набуття права власності на збудований об’єкт.
На це ж вказує і ч. 2 статті 376 ЦКУ: «Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього».
Що вважається самовільним будівництвом? Це житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Законодавством передбачено, що право власності на самочинно збудоване нерухоме майно (самовільне будівництво) за рішенням суду може бути визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно (ч.3 ст.376 ЦКУ).

Захист прав забудовника

Принципово існує два варіанти «узаконювання» самовільного будівництва. Перший варіант – офіційне проходження всіх дозвільних процедур без винятку, починаючи від оформлення землі до введення об’єкту забудови в експлуатацію. Дана процедура розглянута у першій частині цієї статті. Другий варіант — звернення до суду з позовом про визнання права власності на нерухоме майно(самовільне будівництво). Цей спосіб захисту передбачений ч. 2 ст. 16 Цивільного кодексу України
Перше питання, яке виникає, хто є відповідачем за цим позовом? Ч. 1 ст. 15 ЦКУ встановлює, що «Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання». Відповідно, відповідачем має бути той, хто не визнає право власності. Як варіант, можете звернутися за реєстрацією самовільно збудованого об’єкту (самовільного будівництва) до державної реєстраційної служби. А після відмови в реєстрації (а вам безумовно відмовять) звертатися з позовом до суду.

Умови, що допоможуть в судовому порядку узаконити самовільне будівництво

1. Пітвердження (а відповідно, і наявність) права на земельну ділянку. Це може бути право власності чи право користування земельною ділянкою. Без підтвердження права на земельну ділянку шансів отримати позитивне рішення суду у вас майже не буде.
2. Підтвердження здійснення самостійного чи за рахунок позивача будівництва. Що стосується самостійного здійснення будівництва, в такому випадку достатніми доказами по справі будуть документи, що підтверджують закупівлю будівельних матеріалів, придбання будівельного обладнання чи взяття його оренду.
3. Докази відповідністі збудованого об’єкту будівельним, санітарним, протипожежним та іншим нормам. Як доказати суду таку відповідність самовільного будівництва? Можливі два варіанти. Перший – надати акт державної приймальної комісії. Але, зрозуміло, що в випадку здійснення самовільного будівництва такого акту не буде. Тому залишається використати варіант №2 – заявити клопотання суду про проведення відповідної експертизи.
4. Докази відсутності порушення прав третіх осіб здійснення самовільного будіництва. В даному випадку відсутність заперечень зі сторони власника земельної ділянки (якщо земельна ділянка в забудовника лише знаходиться в користуванні) є обов’язковою.
Завершенням «узаконювання» самовільного будівництва буде його реєстрація в державній реєстраційній службі. Звернемо увагу, що правовстановлюючим документом на самовільне будівництво в даному випадку є рішення суду.
Якщо ви володієте самовільно збудованою нерухомістю, варто замислитися над належним оформленням своїх прав на самовільне будівництво.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>