Задаток за квартиру

задаток_за_квартиру_zadatok_za_kvartiru

Задаток за квартиру — Ukrjurist.com.ua из опыта юридической практики знает, что многие покупатели недвижимости путают такие понятия как «задаток» и «аванс», воспринимают их как синонимы, обозначающие одно и то же понятие. Однако эти два понятия юридически различаются. Их особенности надо знать, поскольку различны правовые последствия их применения при осуществлении договора купли-продажи.
В сегодняшней статье мы поговорим о задатке при купле-продаже квартиры, его сути и юридической значимости.

Что такое «задаток» за квартиру?

Согласно Гражданского кодекса Украины задатком является денежная сумма или движимое имущество, которое покупатель квартиры передает продавцу квартиры в счёт причитающихся с него по договору купли-продажи платежей, а также в подтверждение возникшего обязательства и в обеспечение выполнения этого обязательства.

Из определения понятия задатка следует, что задаток за квартиру одновременно выполняет две функции — выступает способом платежа и одновременно способом обеспечения исполнения обязательств. То есть является гарантией выполнения обязательств со стороны продавца квартиры, что, конечно же, немаловажно для покупателя недвижимости. В случае нарушения обязательств со стороны продавца, задаток за квартиру должен быть возвращен покупателю в двойном размере. В случае, если обязательства не были выполнены самим покупателем, сумма задатка, переданная в счет договора купли-продажи, остается у продавца.
Однако следует учитывать, что возмещение задатка за квартиру в двойном размере будет возможно при условии правильного оформления задатка. Передача задатка должна быть оформлена исключительно в письменной форме, при оформлении задатка за квартиру необходимо четко указать, что переданная продавцу сумма является задатком, иначе эта денежная сумма будет авансом.

На практике встречаются случаи передачи задатка по договорам о задатке, договорам о намерениях, либо же на основании расписок. Все это впоследствии в случае возникновения спора приводит к затяжным судебным процессам, решения по которым могут быть приняты и не в пользу покупателя.

В какой форме оформить передачу задатка за квартиру?

Передача задатка должна быть оформлена исключительно в письменной форме. Речь в этом случае идет не о расписке в получении денежной суммы. Расписка в такой ситуации не будет допустимым доказательством оформления сделки по обеспечению обязательства в письменном виде.
Оптимальный юридический совет по оформлению передачи задатка за квартиру – условие о задатке прописать в самом договоре, который им обеспечивается, либо же сделку о задатке оформить путем заключения дополнительного соглашения к основному договору.

Документы для оформления задатка

Как уже упоминалось выше, оптимальным способом оформления задатка за квартиру является либо указание в основном договоре условия о задатке, либо же указание об этом в дополнительном соглашении к основному договору, в данном случае – к договору купли-продажи квартиры. Поэтому необходимыми документами для оформления задатка за квартиру являются документы на объект недвижимости, и документы, удостоверяющие полномочность прав продавца и покупателя.

В данном случае покупатель квартиры от продавца должен запросить следующие документы:

• оригинал паспорта и идентификационного кода продавца квартиры;
• оригинал правоустанавливающих документов на объект недвижимости (такими документами могут быть договор купли-продажи квартиры, договор мены или договор дарения, свидетельство о праве собственности в порядке наследования, решение суда, свидетельство о праве собственности, информационная справка из Государственного реестра регистрации прав на недвижимое имущество);
• техническая характеристика объекта недвижимости (справка БТИ, технический паспорт). Рекомендуем сопоставить данные технических документов с правоустанавливающими документами, так как бывают случаи, когда была проведена перепланировка квартиры без соответствующего оформления, что впоследствии может увеличить как материальную сторону сделки, так и её временные рамки;
• документы, которые удостоверяют родственные связи (свидетельство о заключении брака, свидетельство о смерти, брачный контракт);
• информацию о наличии несовершеннолетних детей у продавца квартиры и их прописке в данной квартире (это необходимо сделать, так как процедура выписки несовершеннолетних детей более длительная и требует согласования с органами опеки и попечительства).

К тому же, не забывайте, что вы можете самостоятельно проверить данные по объекту недвижимости (в т.ч. проверить наличие обременений по имуществу) через Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество, используя данные как продавца (идентификационный код и паспортные данные), так и адрес объекта недвижимости (https://kap.minjust.gov.ua/ ).

Немаловажной информацией при заключении договора купли-продажи квартиры может быть информация о наличии судебных споров по этому объекту недвижимости. В данном случае можно обратиться к Единому реестру судебных решений. При этом следует учитывать, что данные физического лица (его Ф.И.О.) в открытом доступе отсутствует, но можно попробовать промониторить данные по адресу и идентификационным данным объекта недвижимости (http://www.reyestr.court.gov.ua/ ).

Также рекомендуем сопоставить данные, указанные в документах, удостоверяющих личность продавца, с данными, которые указаны в правоустанавливающих документах на квартиру, обратить внимание на наличие дописок, описок, ошибок в написании фамилии, имени, отчества, наименования города, улицы и т.д.
Существуют ли сроки для передачи задатка за квартиру?

Действующими нормами законодательства не установлены ни минимальные, ни максимальные сроки внесения задатка за квартиру. Это всё устанавливается самими сторонами договора (покупателем и продавцом). На совершение сделки могут повлиять как объективные, так и субъективные причины, а задаток за квартиру в данном случае выполняет роль способа обеспечения сделки. Причинами, влияющими на сроки, могут быть следующие причины: фактическая готовность необходимых документов на квартиру (справок-характеристик, справок о наличии или отсутствии долгов, осуществление выписки из квартиры и т.д.). Главное в этой сиуации – указать все эти моменты в договоре, так как в случае невыполнения обязательства каждая из сторон договора несёт установленную ответственность (покупатель может лишиться суммы задатка за квартиру, а продавцу в случае невыполнения обязательства придётся вернуть задаток за квартиру в двойном размере). Желательно также в договоре отдельным разделом указать форс-мажорные обстоятельства, в случае наступления которых ответственность за невыполнение обязательств не наступает.

Каким должен быть размер задатка за квартиру?

Как и в вышеуказанном случае со сроками передачи задатка, нормами действующего законодательства не предусмотрено его определенного размера. Исходя из практики, размер задатка за квартиру обычно варьируется от 2% до 5% (это бывает редко) стоимости объекта недвижимости. Но необходимо принимать во внимание, что на стоимость квартиры может повлиять ситуация на рынке недвижимости, к примеру, квартиры могут вырасти в цене, и, соответственно, продавцу может быть выгодней вернуть задаток даже в двойном размере, но при этом получить прибыль при продаже квартиры за более высокую цену.
Также установление срока передачи задатка за квартиру может быть выгодно продавцу из следующих соображений. В случае продажи объекта недвижимости, владение которым осуществляется на протяжении трех лет, доход от сделки не облагается налогом, при условии совершения сделки в течение отчётного налогового года. Поэтому в таком случае с позиции продавца может быть предложено установить временные рамки в указанном диапазоне (в зависимости, конечно же, от фактического срока владения квартирой).

Правовые последствия нарушения обязательства, обеспеченного задатком

Правовые последствия нарушения или прекращения обязательства, обеспеченного задатком предусмотрены статьей 571 Гражданского кодекса Украины. А именно: если нарушение обязательства произошло по вине покупателя (должника) – задаток за квартиру остаётся у продавца (кредитора), в случае же, если нарушение обязательства произошло по вине продавца, то он (продавец) обязан вернуть покупателю задаток за квартиру и дополнительно оплатить сумму в размере задатка (или его стоимости, если задаток выражен в движимом имуществе).
Кроме этого, не стоит забывать, что ч. 2 ст. 571 Гражданского кодекса Украины предусмотрено, что сторона договора, виновная в нарушении обязательства, должна возместить второй стороне убытки в сумме, превышающей размер (стоимость) задатка, если иное не предусмотрено договором.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>